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(2004-10-26 09:54:43, Hit : 4307, Vote : 19)

http://www.wz.pe.kr

전세 하락분 돌려 받을 수 있나?

■ 전세금이 계약당시 보다 많이 하락했는데 하락분에 대해 돌려받을 수 있나요?

최근의 경우처럼 역전세난으로 인해 주변 전세 값이 현저하게 떨어졌을 경우 세입자는 집주인에게 임대차 보증금 감액 청구권을 활용하여 전세보증금 감액을 요청하실 수 있습니다.

주택 임대차 보호법에는 집주인이 세입자에게 전세 기간 중 전세 보증금을 증액할 때 5% 이상은 안된다고 나와있지만 내를 때는 얼마만큼 내릴 수 있는지 기준이 없습니다. 그러나 통례상으로 5%~20%까지 감액되는 사례가 있으므로 집주인과의 감액 청구가 타협되지 않으면 민사 조정 신청을 하실 수 있습니다.

세입자가 임대 보증금 감액을 위한 조정 신청을 할 때는 임대차 계약서 사본, 주민등록등본 그리고 전세 값이 큰 폭으로 하락했다는 사실을 입증할 수 있는 서류(신문, 잡지의 사본이나 부동산 중개업소의 확인서)를 2통씩 준비하여 민사 조정 신청서를 작성하여 준비한 서류와 함께 임차 주택 주소지의 관한 법원이나 지방법원에 제출하시면 됩니다.

■ 계약만료가 되었는데 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다.

전세계약 만료가 다가옴으로 인해 3개월 이전 집주인측에 이사 사실을 통보했음에도 불구하고 전세만료일 시점에 전세금액을 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 이런 경우 세입자입장에서는 정말 난감한 경우입니다. 집주인이 다른 세입자와 계약을 할 때까지 기다려 달라고 하는 것은 임대차 보호법에 위반되는 행위입니다. 세입자 입장에서는 이런 경우 임대차보증금 반환소송이나 지급명령을 신청하실 수 있습니다. 보증금 반환소송장이나 지급명령서가 집주인측에 전달 된 경우 전달된 날 이후부터 전세보증금에 대해 년 20%의 지연이자가 발생하게 되므로 좀 더 일찍 보증금을 돌려 받을 수 있으며 지연부분에 대한 보상도 받으실 수 있습니다.

전세보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 꼭 이사를 가야 하는 상황이 발생한다면 임차권 등기 명령 제도를 이용하실 수 있습니다. 세입자가 임차권 등기를 마친 후 이사를 가게 되면 이사를 가더라도 우선 변제권을 잃지 않습니다. 임차권 등기는 집 주인의 동의가 없어도 할 수 있는 것으로 전세 계약서와 주민등록 등본 등의 서류만으로 신청해도 전세권 등기와 같은 효력을 갖습니다.

■ 계약연장을 하고 싶은데 이럴 때 어떻게 해야 하나요?

전세 계약 만료 전에 집주인과 세입자가 계약 해지를 위한 별다른 의사표시가 없을 경우 계약은 "기존 계약과 동일한 조건으로 자동연장" 이 됩니다. 자동연장기간은 일반적으로 2년으로 알고 있으나 자동연장일 경우 그 기간은 정해짐이 없습니다. 즉 세입자 입장에서는 자동연장 한 기간 중 이사를 원할 경우 3개월 이전 집주인에게 계약 해지를 통보를 함으로써 그 효력을 가질 수 있습니다. 단 통보 내용을 증명할 수 있는 것이 필요합니다.(내용증명 등), 반면 집주인입장에서는 자동연장 기간 중 세입자에게 그와 같은 권리를 행사할 수 없습니다. 집 주인과 재 계약시 전세금액의 증액이 있다면 증액이 있는 부분에 대해서만 재계약서를 작성하시거나 기존 계약서의 빈 칸에 추가적으로 작성하셔도 됩니다. 추가적으로 재계약서를 작성하신 경우에는 확정일자를 다시 받으셔야 하며 더불어 전 계약서를 가지고 계셔야만 합니다. 경매 등 불상사가 발생했을 경우 보상순위는 최초의 전세금액, 집주인의 추가 대출이 존재한 경우 대출금, 추가 전세금 등의 순이 됩니다.