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  iWiz(2004-10-26 09:56:29, Hit : 5223, Vote : 12
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전세보증금 어떻게 하면 돌려받을 수 있나


최근 주택경기가 침체되고 있는 상황에서 아파트의 신규입주 물량이 과다하게 공급되는데다 계절적인 비수기까지 겹쳐 역전세난이 본격화되고 있다.

서민들의 입장에서는 전세를 얻을 수 있는 선택의 폭이 커지는 기회가 될 수도 있지만 그에 못지 않게 전세보증금을 돌려받는 데 어려움을 겪는 경우도 많다.

역전세난이 시작되면 임대인의 입장에서는 임차인을 구하기 어려워지고 전세시세가 낮아진 차액만큼 부담이 되므로 전세계약을 갱신하기를 원하는데, 특히 임차인에게 사정이 생겨서 계약기간도 못 채우고 이사를 가야 하는 경우 임차인에게 알아서 새로운 임차인을 구하라는 식의 소극적인 입장이 되기 마련이다.

이런 경우 임차인의 입장에서는 새로운 임차인을 구하기도 어려운 상황에서 주변시세보다 높게 전세를 내놓는 임대인이 야속하고 답답하지만-아무리 계약기간이 만료되기 전이라 해도-딱히 할 수 있는 방법을 몰라 전전긍긍하는 경우가 있다.

하지만 이럴 때일수록 임차인은 감정적으로 대응하여 상황을 더 어렵게 만드는 것보다는 손해를 최소화하는 노력이 필요하다. 전세계약 만료 전에는 임대인이 법적으로나 경제적으로나 서두를 필요가 전혀 없다는 사실을 인정하고 임차인은 임대인에게 현시세로 전세계약을 하게 되면 나머지 차액을 계약만료 후에 돌려 받거나, 임대인이 부담해야 할 차액에 대한 이자를 지불하고 전세보증금을 전액 돌려 받는 등 임대인이 수긍할 만한 조건을 제시하여 이사를 하지 못해서 입는 피해를 최소화해야 한다.

역전세난이 발생하게 되면 임차인은 전세기간이 만료되기 전에 충분한 기간을 두고 임대인에게 임대차 종료를 통보한 후 새로운 임차인을 구하는 노력을 해야 한다.

또한 전세기간이 만료된 후에도 전세보증금을 반환받지 못하면 임차인이 겪게될 곤란한 상황을 임대인에게 충분히 설명하면서 동시에 전세기간 만료 후 임차인이 취할 수 있는 법적 조치도 함께 설명하여 임대인이 적극적으로 전세금을 반환하도록 만들어야 한다.

일반적으로 임차인이 법적인 조치를 시작하게 되면 대다수의 임대인들은 어떻게든 빨리 전세금을 돌려주지만 오히려 감정적인 싸움으로 상황이 더욱 악화되는 경우도 있다. 이럴 경우 법적인 해결을 통해서 승소를 하더라도 해결기간이 길어지게 되므로 적절한 대응이 필요하다.

다음은 임차인이 알아두어야 할 기본적인 법적 구제방법이다.

1.조정절차

민사조정신청은 관할법원에 가서 조정 신청서를 제출하면 된다. 조정신청서를 작성하는 것이 힘들면 담당직원에게 도움을 청하면 된다. 민사조정은 조정담당판사 또는 법원에 설치된 조정위원회가 조정안을 제시하고, 합의가 이루어지지 않는 경우 강제조정을 통해 신속하게 분쟁을 해결하는 제도로 조정안은 판결과 같은 효력이 있으므로 소송절차 없이 바로 경매절차에 들어갈 수 있다. 다만 강제조정안에 임대인이 이의신청을 하게 되면 민사조정절차는 종료되고 보증금반환소송이 진행된다.

2. 임대차등기명령

임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할법원에 임차권 등기명령신청을 할 수 있다. 법원에서는 서면심리를 통해 신청이 이유있다고 인정되면 임차권 등기명령을 발령한 후 등기소에 임차권 등기를 촉탁하게 된다.

임차인이 임차권등기 명령신청 당시에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 경료된 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다. 주의할 점은 임차권등기가 경료된 시점부터 등기의 효과가 발생하므로 반드시 등기가 경료된 사실을 확인한 후에 이사를 해야 한다.

임차인이 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 경료되면 등기시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단한다. 따라서 임차주택에 선순위 저당권 등이 설정되어 있는 경우에는 경매시 경락인에게 대항력이 없으며 선순위 저당권 등 담보권에 대해서도 우선변제를 주장할 수 없으므로 임차권등기명령을 신청하기 전에 등기부등본을 확인하여 임차권등기명령의 실효성을 확인해야 한다.

3. 보증금반환청구소송

임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관해서는 소액사건심판법을 준용한다. 소를 제기하려면 법원종합 접수실 또는 민사과에 가서 소장을 작성하면 된다.
소장이 접수된 후 한 달 안에 재판일이 잡히고 재판은 1회로 끝내는 것을 원칙으로 하므로 재판에 불출석하면 매우 불리하여, 피고가 불출석하고 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소 판결이 선고된다. 또한 원고가 두 번 불출석하고 그 후 1월내에 기일지정의 신청을 하지 않으면 소송이 취하된 것으로 간주될 수 있다. 판결에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 경매신청이 가능하다.

대화로 풀 수 있는 사소한 문제가 감정싸움으로 비화되어 끝내 법정다툼으로 이어지는 경우도 있고, 심각한 문제도 대화를 통해 의외로 쉽게 해결책이 나오는 경우도 있다. 처음부터 법적인 방법을 사용하면 쉽게 해결될 일을 어렵게 만드는 경우가 있으므로 임대인과 충분한 대화를 통해 전세보증금을 돌려 받는 것이 가장 좋은 방법이다. 다만 대화의 여지가 없을 때는 신속하고 정확하게 법적인 조치를 취해야 하겠다.


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