1. 서브 프라임 모기지란
무엇인가?
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일반
모기지 |
서브프라임 모기지 |
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이자 |
고정(6% 수준) |
변동(시장이자+3%내외) |
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down
payment |
10～20% |
소규모
또는 없음 |
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신용등급
(350-850) |
700수준 이상 |
620이하
가능 |
미국의 비우량
주택담보대출로, 신용도가 일정 기준 이하인 사람들에게 제공되는 부동산 담보대출. 신용도가 낮은 만큼 우대금리보다 높은 금리가 적용된다.
담보 부동산을
기초로 채권을 발행하며, 대형 투자은행은 채권을 매입하는 형태로 자금을 지원해 준다.
금리는 다소
높지만, 소득이나 자산증빙서 없이 간단한 서류만으로 손쉽게 대출을 받을 수 있다는 이점 때문에 2006년 서브프라임 모기지는 전체 모기지 대출의
20퍼센트 이상을 차지하는 인기를 얻었다.
하지만, 2007년
연체율이 10퍼센트를 넘고 부실에 대한 우려가 커지면서, 서브프라임 모기지는 미국 금융시장 뿐 아니라 국제 금융시장의 불안 요인으로 작용하게
된다.
- 쉽게 말하자면
빚 갚을 능력이 적은 사람들에게 높은 이자를 받고 부동산을 담보로 대출해주는 것이다. 신용도가 낮기 때문에 당연히 높은 금리를 받는것이며, 그
사람들은 타 금융기관에서 대출 받기가 어렵게 때문에 미국 모기지 대출 시장에서 큰 인기를 얻게된다.
2. 왜 문제가
되었나?
a. 이자율 인상 :
미국 정부는 주택경기 과열, 인플레 압력 증대 등에 대처하기 위하여 기준금리를 04년 6월이후, 0.25% 포인트씩 17차례
인상(1.0%→5.25%)
- 이에 따라 주택담보 대출자들의 이자 부담이 30%-50%
앙등
*이자율과 경기의 관계: 경기가 과열될 경우 시중에 돈이 넘치므로
인플레이션의 위험이 있다. 중앙은행은 이것을 미리 방지하기 위해 콜금리를 인상한다. 금리가 인상하면 소비자들은 높은 금리로 인한 저축수익을
노리므로 소비는 줄고 저축은 늘어난다. 하지만 기업의 입장에서는 투자 자금을 위해 은행에서 대출해야 하는데, 금리가 인상하면 부담이 커지기
때문에 대출을 꺼리게 된다.
반대의 경우는 경기 침체기에 금리를 낮추면, 개인들은 낮은 이자수익
보다는 소비심리가 살아나게 되고, 기업 또한 낮은 금리로 투자자금을 대출할 수 있기 때문에 기업 투자가
늘어나게 된다.
서브프라임의 이자율에 대해서는 변동금리가 적용 되므로, 금리 상승시
대출자들의 부담이 커지게 되고, 그만큼 상환할 능력이 감소하게 되는 것이다.
b. 주택가격 인하 : 06년 여름부터 주택
경기침체가 본격화됨에 따라 주택을 담보로 한 추가 대출이 어려워지자, 저소득층들의 이자지급이 곤란해지기
시작
c. 서브프라임 모기지 조기 상환시 페널티 부담 가중
: 대부분의 서브프라임 모기지는 조기상환 페널티를 부담토록 되어있어 주택가격 하락시에는 보유주택을 처분할지라도 동 자금을 상환할 능력이
부족.
d. 주택가격 상승을
기대한 저소득층들의 주택구입 분위기 확산.
3. 우리와 무슨 상관이란 말인가?
a. 가장 큰 문제는
서브프라임 모기지론의 신용경색이 강해질수록 투자자들은 안정적인 미국 국채 등을 찾게 되고, 상대적으로 불안정한 국내 금융시장의 자금은 지속적으로
빠질수 밖에 없게된다. 최근 외국인들의 국내증권 순매도 행진이 계속되는 이유도 여기에 있다.
b. 환율이 상승(원화가치 하락)한다. 비교적 안정적인 통화인 달러에 대한 수요가 높아지므로 외환시장에서 원은 팔고
달러는 사려는 경향때문임.
c. 국내 금융사도 직간접적으로 투자를 했기 때문에 손해가
발생했음.
4. 앞으로의 전망과
소견.
a. 망하는 스토리
1. 엔 캐리 트레이드란 무엇인가?
Yen Carry Trade
일본의 낮은 금리를 활용해 엔화를 빌려 제3국에 투자하는 금융거래를 말한다.
엔화 약세 현상이 겹쳐 환차익도 얻을 수 있게 되면서 활발히 이뤄지고 있다.
간단히 말하자면...
일본 금리가 0.5% 밑선에서 왔다갔다 한다. 낮은 금리로 엔화를 빌려서 상대적으로 금리가 높은 호주나 뉴질랜드에 투자를 하는 것이다.
현재 금리 차는 3.25~7% 정도로 알려져 있으며 금리차 만큼 수익을 얻을 수 있다. 대략 1조달러 정도로 그 총액이 추정 되고 있으며,
엔화국인 일본에서 특히 유행하고 있다.
엔화를 빌려서 타 국가에 투자 하기 위해선 달러 등으로 환전을 해야 하므로 달러에 대한 수요는 높아지고 엔화의 수요가 떨어진다. 그러므로
달러강세 엔화 약세 현상이 나타나는 것이다. 만기때에는 (미국에 투자했다고 가정하면) 이자와 함께 투자금을 받고, 다시 그것을 엔화로 바꾸고
일본에서 빌렸던 엔화를 상환 한다.
일본에서 저금리로 엔화 차입
-> 외환시장에서 엔화를 달러로 환전 (달러 강세, 엔화 약세)
-> 환전후 미국 등 국가의 자산 운용
-> 만기시 이자 + 투자금 수취
-> 엔화로 환전
-> 차입했던 엔화 상환
2. 엔캐리 트레이드 청산과 그로 인한 문제.
엔캐리 트레이드 청산에 대해 알아보자. 위 갈색 글씨로 되있는 부분이다. 말그대로 거래 청산이다.
예를 들어 일본 중앙은행이 금리를 상승 시킨다는 보도가 있다고 가정하자. 엔화를 차입해서 엔캐리 트레이드를 하고있던 투자자들은 차입에
대한 금리가 부담이 되기 때문에 이를 청산하고자 할 것이다.
엔화에 대한 환전이 미리 이루어져야 하므로 엔화에 대한 수요가 상승하고 외환시장에서 엔화는 강세를 나타낼 것이다.
shock의 요인은 금리 이외에도 환율이 있다. 예를 들어 엔화가 달러에 대해 강세를 나타내면 예를 들어 엔화가 달러에 대해 강세를
나타내면 그만큼 타국 투자의 매력은 상쇄 된다. 그러므로 환율에 대한 민감도는 오히려 금리에 대한 민감도 보다 더 크다고 할 수 있다.
(수정합니다. 졸면서 쓰다보니;; 죄송!)
3. 서브 프라임 과 엔 캐리 트레이드 청산
최근 서브프라임 모기지론 (블로그에서 다룬 내용)에 따른 신용경색이 짙어 짐에 따라, 상대적으로 리스크가 높은 신흥시장에 투자한 자본을
회수하고자 하는 심리를 강하게 한다. 이로인해 앞에서 언급한 엔캐리 청산 부담이 커지는 것이다.
쉽게 얘기하면 서브프라임은 악재 shock로 작용해서 risk를 상승시켜 투자자들이 안정성 자산으로 투자를 옮기게 만든다.
그러나 주요 선진국과 일본의 금리차가 3% 이상인 데다 엔화가 급격하게 강세로 돌아설 가능성도 크지 않다는 점에서 엔캐리 트레이드의
본격적인 청산을 논하기에는 이르다는 지적도 있었다.
4. 향후 전망
앞에서 언급 한 것 처럼 엔캐리가 청산된다는 것은 미국 유럽 혹은 중국이나 동유럽 등의 채권과
주식에 투자됐던 자금이 빠져 나와 일본으로 되돌아간다는 의미다. 이는 미국 유럽의 채권·주식 값 폭락은 물론 엔화 급등-달러 급락을 부른다. 이는
국제금융시장 내의 자산 유동성 부족을 불러와 증권시장의 침체기의 원인이 된다.
하지만 전문가들의 말에 의하면 일본금리가 3%이상이 되어야 본격적인 청산이 이루어 질 것으로 예상하고 있으며, 향후 1년간은 2%를
넘기지 않을 것으로 보고있다.
사실 엔캐리 청산 임박 했다구 떠들어 댄지가 상당히 오래된 걸루 기억한다. 올해 3월에두 잠깐 난리 법석
떨었던데. 다음은 엔캐리 청산 시기상조라는 의견의 최근 기사이다.
엔 캐리 트리에드를 구성하는 자금 중 75%가 이들 개인 투자자의 몫인 점을 감안한다면 단기적인 엔화강세는 이들에게는 청산이 아니라 또
다른 추가 투자기회를 제공하기도 하는 만큼 이들의 존재는 엔 캐리 트레이드의 급격한 청산이 어려운 이유중 하나이다. "지난 G7회담에서 미국은
시장 중립적인 표현을 통해 엔화약세를 선호한다는 입장을 암시했고 유럽은 기업경쟁력 악화를 이유로 엔화 약세를 좌시하지 않겠다는 다소 강경한
입장을 보였다"며 "그러나 최근 유로금리의 인상을 볼 때 정책 흐름은 엔화약세를 용인하는 분위기로 읽혀지는데 이는 급격한 엔화 강세가 시장혼란을
초래한다는 점을 경험했기 때문일 것이다" (기사 발췌)
