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(2004-07-26 19:01:16, Hit : 3150, Vote : 15)

http://www.wz.pe.kr

역전세난 심화...세입자 대처방법은?

“이사가 코앞이다. 만기 때까지 보증금을 돌려 달라”(세입자)
“새로 전세입자가 들어오기 전까진 내줄 수 없다”(집주인)

‘역(逆) 전세난’ 이 발생하면서 계약기간이 만료된 이후에도 신규 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 현상이 빠른 속도로 확산되고 있다.

세입자들은 전세금이 빠지지 않는 바람에 제 날짜에 이사를 가지 못해 애를 태우는 한편 집주인들은 보증금 마련에 발을 동동 구르고 있는 것.

서울시 임대차 분쟁조정위원회 박예순 상담위원은 “최근 전체 상담건수의 70%~80% 정도가 전세보증금 반환문제가 차지하고 있다”며 “이같은 비율은 예년에 비해 30% 이상 급증한 수치”라고 밝혔다.

사정이 이렇다보니 집주인과 세입자간의 분쟁도 급증하는 추세다.

역전세난에 효과적으로 대처할 수 있는 방법들을 알아본다.

◇계약만료 1달 전까지 해지 통보해야=대부분 간과하고 있지만 원래 임차인이든 임대인이든 전세기간이 끝나기 최소 1달 전에는 ‘계약의 갱신 또는 거절의 통지’를 해야 한다.

주택임대차보호법 제6조는 집주인과 세입자 쌍방이 이런 통보를 주고받지 않으면 계약기간이 묵시적으로 연장되는 것으로 간주하고 있다. 당연히 이러한 절차를 거치지 않았다면 계약만료일에 집주인이 보증금을 되돌려 주지 않아도 문제를 삼을 수 있는 근거는 없다.

다만 지난 99년부터는 세입자 권리를 강화하는 차원에서 1개월이 지났다고 하더라도 임차인이 언제든 계약해지를 통보할 수 있도록 주택임대차보호법을 변경했다.

그러나 이 경우 전세금 반환의 효력은 계약해지를 통보한 날로부터 3개월 이후에나 발생한다. 따라서 세입자들이 계약만료 기간에 보증금을 돌려받기 위해서는 미리 집주인에게 계약만료 의사를 통보하는 것이 필요하다.

◇부득이한 경우 임차권 등기명령 신청=전세금을 되돌려 받지 못한 상태에서 세입자들이 부득이하게 다른 곳으로 이사하게 되면 임차인으로서의 지위는 물론 전세보증금에 대한 대항권도 자동적으로 상실하게 된다.

이때 세입자들이 유용하게 활용할 수 있는 방법이 ‘임차권 등기명령’ 제도다. 임차권 등기명령을 해 두면 집이 경매에 넘어가더라도 임차인으로서의 대항력과 전세금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있다.

임차권 등기 방법은 간단하다. 우선 확정일자를 받은 임대차계약서와 주민등록등본 등을 준비해 해당 지방법원에 신청하면 된다. 기간은 대략 1~2주일 정도 걸린다. 다음 등기부등본을 떼어 임차권 등기가 됐는지 확인한 뒤 이사를 하면 된다.

◇그래도 안돌려 주면 ‘보증금반환 청구소송'을=임차권 등기를 마치고 이사를 한 뒤에도 집주인이 계속 전세금 반환을 거부할 경우 법원에 민사조정을 신청해야 한다.

전세금 반환 청구소송은 전세금을 되돌려 받기 어렵다고 판단할 때 활용하는 최후의 선택이라고 할 수 있다. 재판은 통상 한달 내지 한달 반 정도가 소요되지만 전세금을 돌려받기까지는 수개월 이상 걸린다. 즉 민사소송을 통해 판결이 나면 법원이 집을 경매에 부치게 된다. 이후 집이 낙찰된 후 전세금을 돌려받게 된다.

◇보증금보험 가입도 고려할 만=가장 안전한 방법은 아예 보증금을 보장해주는 보험에 가입하는 것이다. 현재 서울보증보험에서는 보증금의 연 0.7%의 수수료를 받고 전세금을 보장해주는 ‘전세금 보장 신용보험’을 판매하고 있다. 가령 1억원짜리 전세라면 연 70만원을 내야 한다.

이 상품은 전세 계약 후 5개월 이내까지는 자유롭게 가입할 수 있다. 그러나 선순위 채권이 매매가격보다 30%가 넘지 않아야 되고 집주인의 동의도 있어야 가능하다는 것이 단점이다.

부동산114에서는 전세금 분쟁이 발생할 경우 변호사 수임료 등 각종 법률비용을 대신 내 주는 ‘임대차법률 비용보험’을 운영하고 있다. 비용은 주택의 경우 연 3만원만 내면 된다.

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